Cresce ocupação imobiliária às margens da BR-040 em Juiz de Fora

Impulsionados pela pandemia, empreendimentos residenciais de alto padrão e loteamentos de menor valor impõem discussão sobre impactos ambientais e de infraestrutura

Por Nathália Elis Fontes* Tribuna de Minas 

Com o crescimento da cidade, as margens da BR-040 na região de Juiz de Fora e Matias Barbosa têm sido cada vez mais alvo de novos empreendimentos imobiliários. Segundo o Presidente da Associação Juiz-Forana de Administradoras de Imóveis (Ajadi), Diogo Souza Gomes, nos últimos anos mais de 15 novos empreendimentos movimentaram essa região. Os principais são os loteamentos residenciais, muitos de primeira moradia, e outros com foco em casas de fim de semana e feriados.

A BR-040 em Juiz de Fora já recebia empreendimentos pela posição estratégica como rota de ligação entre grandes centros como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, com galpões logísticos e industriais. Essa foi a característica pioneira da ocupação dessas áreas, principalmente para atender as necessidades de escoamento de produção e mercadorias, além da demanda por serviços de postos de combustíveis e restaurantes. O presidente da Ajadi explicou que há mais de 40 anos os investimentos estão acompanhando o crescimento da região, por ser um local com potencial de expansão da cidade e consequente valorização dos terrenos. 

Efeito pandemia ‘povoa’ BR-040

Empreendimentos de menor valor mercadológico também estão sendo construídos, especialmente nos bairros mais próximos à margem da BR-040, como Paço Del Rey, São Pedro, Distrito Industrial e Barreira do Triunfo. Para o pesquisador e doutorando em geografia Leonardo Biage de Andrade, integrante do Núcleo Integrado de Pesquisas da Paisagem da Universidade Federal Fluminense, existe uma demanda maior de construções de novos empreendimentos em locais distantes do Centro da cidade, especialmente por causa do período pandêmico. “Isso se justifica devido à busca das pessoas por moradias com mais espaço, sobretudo as chamadas áreas verdes, com mais possibilidades de lazer e permanência.”

Contudo, segundo Leonardo, em muitos casos os empreendimentos de menor valor, sobretudo quem os constrói para vender como loteamento – caso do Paço Del Rey, por exemplo -, não investem adequadamente em infraestruturas básicas como vias de acesso e circulação, o que difere dos condomínios de alto padrão. “Essa expansão não é acompanhada pelo Poder Público (Executivo e Legislativo), não atendendo demandas infraestruturais, como linhas de ônibus, manutenção das vias de acesso, abastecimento de água e esgoto, inclusive a atualização do Plano Diretor a fim de legislar e regulamentar essas construções, desencadeando esses problemas que foram denunciados no Bairro Paço Del Rey”, esclarece. 

Plano Diretor e a ocupação da BR-040 

Empreendimentos de maior valor tendem a minimizar problemas de infraestrutura, mas não impedem os impactos ambientais sobre a fauna (Foto: Felipe Couri)

O Plano Diretor é um instrumento que orienta a ocupação e expansão urbana de cada cidade. É um instrumento obrigatório para todos os municípios com população acima de 20 mil habitantes e, dentre outras coisas, orienta como devem ser realizadas as intervenções de construção no solo urbano em cada uma das regiões estabelecidas e reconhece as áreas de expansão urbana. Juiz de Fora teve seu primeiro Plano Diretor instituído no ano de 2000, denominado de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), que se limitou a tratar a área urbana do município.

O Plano Diretor é um instrumento que orienta a ocupação e expansão urbana de cada cidade. É um instrumento obrigatório para todos os municípios com população acima de 20 mil habitantes e, dentre outras coisas, orienta como devem ser realizadas as intervenções de construção no solo urbano em cada uma das regiões estabelecidas e reconhece as áreas de expansão urbana. Juiz de Fora teve seu primeiro Plano Diretor instituído no ano de 2000, denominado de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), que se limitou a tratar a área urbana do município.

A última atualização do documento ocorreu em 2018, e nele já há o reconhecimento da Zona Norte e Centro-Oeste como áreas de expansão, mas o texto é muito claro ao demarcar rodovias e margens de rodovias como de “restrições legais”, cujas remoções são previstas em caso de desrespeito a tais restrições. “Essa expansão em direção à BR-040 foi acentuada no período da pandemia e pós-pandemia”, reitera Leonardo Andrade. No entanto, para ele, o plano precisa ser atualizado para garantir serviços de qualidade aos empreendimentos de menor valor. No caso dos empreendimentos de maior valor, os projetos urbanísticos tendem a suprir tais necessidades.

Impactos ambientais da expansão

Novos empreendimentos alteram a paisagem natural de grandes áreas e diminuem o território de animais silvestres (Foto: Felipe Couri)

A pesquisa de doutorado de Leonardo Andrade tem enfoque nas “injustiças ambientais” e na “segregação urbana” em Juiz de Fora. Desse modo, ele explica que os riscos ambientais nesta área são diversos, principalmente pela alteração da paisagem natural e o consequente impacto sobre animais silvestres que habitam essas regiões. “Os animais estão passando por uma diminuição do seu território, disponibilidade de alimentos, e fazem desses lugares corredores em busca de sobrevivência. E quando observamos isso é inevitável que acidentes envolvendo esses animais e até mesmo os domésticos ocorram.” Em agosto do ano passado, um lobo-guará foi resgatado pelo Corpo de Bombeiros dentro de um canteiro de obras de um condomínio na região Norte de Juiz de Fora, perto da BR-040, mas teve sua morte confirmada devido aos ferimentos. 

Contaminação do solo e da água

Além disso, o pesquisador alerta sobre o manejo da água e coleta de lixo em loteamentos de menor valor, uma vez que a água geralmente não é tratada. A falta desses serviços pode ampliar o risco de contaminação do solo e da água, e consequentemente aumentar o risco  de disseminação de doenças, se não houver intervenções públicas eficientes nesses locais.

“O processo de expansão é uma realidade no Brasil, mas deve ser vista seriamente pelo Poder Público, a fim de regulamentar essas construções e atender às demandas da população, pois esses problemas infraestruturais ocorrem nessas áreas mais novas, cujo perfil socioeconômico difere dos condomínios de alto padrão”, ressalta Leonardo. Para ele, essa ocupação deve ser acompanhada de políticas de investimento em infraestruturas locais e de mobilidade para atender as necessidades da população, e não reproduzir as desigualdades ou produzir segregação espacial.