Média de aluguel na Cidade Alta representa 85% do salário mínimo

Valor médio de aluguel na região é de R$ 1.200; preço tende a ser maior quanto mais perto da UFJF

Por Bernardo Marchiori* Tribuna de Minas 

O início dos semestres em Juiz de Fora são marcados pela busca, sobretudo por parte de estudantes, por aluguel de moradias. Com os resultados dos vestibulares, em especial do Exame Nacional do Ensino Médio (Enem) e do Programa de Ingresso Seletivo Misto (Pism), os cursos de ensino superior, principalmente na Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF),  recebem novos estudantes para o início do período letivo, muitos, inclusive, de outras cidades. A região mais próxima ao campus é a Cidade Alta, com destaque para o Bairro São Pedro. Conforme apuração feita pela Tribuna, o valor médio para alugar um apartamento no local representa quase 85% do salário mínimo de R$ 1.412, hoje R$ 1.412 e vigente desde o início do ano.

A Tribuna apurou, junto às imobiliárias Souza Gomes e Re/MAX, o preço médio do aluguel na região próxima à UFJF. A primeira informou que os imóveis que entraram para locação nos últimos quatro meses no Bairro São Pedro oscilam entre R$ 800 e R$ 1.800, com uma média de R$ 1.200 mensais (apartamentos, studios e quitinetes). Já a segunda esclareceu que o valor depende da tipologia e da localização da moradia, além de variar pela existência ou não de garagem, elevador e outros benefícios. A média estimada para apartamentos menores também foi de R$ 1.200, sendo que os mais afastados e que exigem caminhada maior até o campus têm valores menores.

O estudante de Jornalismo na UFJF Michel Santos conta que sua ideia, ao se mudar de sua cidade natal (Jacareí-SP) para Juiz de Fora, era encontrar um local que não fosse distante da faculdade. “O principal era que eu pudesse pegar apenas um ônibus para chegar até lá, ou ir tranquilamente de bicicleta. Outra preocupação era achar uma moradia com maior custo-beneficio, como ter mobília, por exemplo”, explica.
“Infelizmente, Juiz de Fora segue uma lógica de quanto mais longe da UFJF, mais barato costumam ser o aluguel. Por isso, os dois lugares mais acessíveis que encontrei foram o Bandeirantes e o bairro onde moro hoje. Por saber que no primeiro teria que pegar dois ônibus, optei pelo Nova Califórnia. Apesar da distância, ainda é relativamente bem próximo do São Pedro, caso eu precise resolver algo, e também não é tão distante da faculdade”, avalia Michel.

É fato, de acordo com o corretor da Re/MAX Flávio Vieira, que a busca por imóveis na Cidade Alta, na quinzena anterior ao início das aulas, é intensa e há grande absorção pelo mercado. “Alguns estudantes que deixam a decisão mais em cima da hora acabam tendo que locar imóveis por um preço superior e que às vezes não atendem a sua necessidade por completo. Com isso, abrem mão de algumas prioridades para conseguirem se estabelecer em Juiz de Fora.”

Agora, conforme Flávio, a tendência é que a procura dê uma esfriada até o segundo semestre letivo da UFJF. Entretanto, se a greve postergar o início do período, essa busca acompanha o movimento, principalmente na Cidade Alta, mas não só nela. “São Mateus é muito procurado por quem vai estudar na UFJF”, exemplifica.

O presidente da Associação Juizforana das Administradora de Imóveis (Ajadi) e CEO da imobiliária que leva seu sobrenome, Diogo Souza Gomes, avalia que as locações tiveram alta de 30% nos últimos anos, mas pondera que os imóveis disponíveis hoje são diferentes. “Quando fizemos essa comparação com o São Pedro, por exemplo, há alguns anos, a maioria dos prédios eram pequenos e sem estrutura. Hoje temos grandes empreendimentos, modernos, com armários planejados e mais estrutura.”

Além disso, Diogo destaca que o valor do imóvel tem por base a oferta e a demanda, seja para venda ou para locação. “Por outro lado, o investidor sempre se baseia no percentual de retorno sobre o valor investido. Então esse equilíbrio é o que faz o mercado ter mais ou menos oferta e procura. Cada vez mais, com novos empreendimentos, o mercado próximo da UFJF tem conquistado valor, e os aluguéis de imóveis semelhantes são bem próximos dos praticados em outras regiões como São Mateus, por exemplo”, complementa.

Padrão no aluguel

Questionado a respeito de um possível padrão observado na busca por estudantes universitários, Diogo cita a nova onda dos studios, que, na sua opinião, é um aliado dos universitários na hora de buscar um imóvel para alugar na fase de estudos. “Normalmente, eles são muito bem localizados, seja na região central ao redor de comércio e com fácil acesso ao transporte, ou nas proximidades das faculdades.”

Segundo o presidente da Ajadi, os studios, em sua maioria, são bem planejados, reduzindo o custo de montagem, e mobiliados. A área de lazer também costuma chamar a atenção dos estudantes, que conseguem ter um bom custo-benefício ao aliarem esses fatores, avalia.

Pandemia afetou setor imobiliário

Diogo também relata que, durante a pandemia de Covid-19, muitas negociações de aluguel aconteceram e, em regra, os proprietários foram bem solícitos em questões, como descontos, carências e abatimentos. “Foi um momento de negociações individuais dos mais diversos cenários. Como não existia um prazo para terminar, tivemos de descontos à desocupação. Mas, como muitas vezes, o estudante está aqui não só para estudar e, sim, trabalhar e ter uma vida na cidade, a locação não era uma opção de dispensa para ele”, conta.

“O cenário da região próxima à UFJF pré-pandemia era, nitidamente, de crescimento. Não só pelo campus, mas pela chegada de empreendimentos, centros comerciais, escolas e condomínios horizontais. Isso faz o mercado de aluguel se movimentar de forma mais rápida, sobretudo pela falta de imóveis para locação mais modernos, com elevador e até área de lazer na região, novas exigências dos consumidores. O pós-pandemia gerou ainda mais escassez na região, e na cidade como um todo, e isso tem feito o valor dos aluguéis subir.”

Moradia estudantil

Na Pró-reitoria de Assistência Estudantil (Proae) da UFJF são oferecidas oportunidades para os alunos que necessitam de assistência para viabilizar a continuidade nos estudos e a permanência na cidade. Uma das iniciativas desenvolvidas é o programa de moradia, que consiste em vagas na moradia estudantil da universidade ou auxílio financeiro mensal destinado a estudantes, que, devido ao ingresso no ensino superior, residam ou venham a residir na cidade. O benefício financeiro tem o valor de R$ 420.

Conforme dados do Relatório de Gestão 2023 da UFJF, divulgados pela Proae, o número de estudantes atendidos com o auxílio moradia variou entre 492 e 533, resultando em uma média de 513,5 discentes auxiliados por mês, com valor total de R$ 2.532.480 naquele ano.