A alta da taxa de juros no mercado imobiliário

Setor é resiliente graças à forte demanda habitacional que temos no Brasil, com um déficit de mais de 6 milhões de domicílios

Roque Almeida Itatiaia

Nas últimas semanas, a previsão de aumento da taxa Selic, que pode chegar a 11,75% no final de 2024, tem gerado preocupação em diversos setores da economia. Naturalmente, isso desperta questionamentos também sobre como o mercado imobiliário será impactado. Porém, com base no que temos acompanhado nos últimos anos no Brasil, acredito que o efeito desse aumento será menos imediato do que muitos esperam, e há razões para esse otimismo.

O setor imobiliário tem uma característica peculiar: ele tende a reagir de forma mais lenta às mudanças econômicas. Durante a pandemia, por exemplo, enquanto setores como turismo e eventos enfrentaram uma queda brusca, e o mercado imobiliário manteve-se relativamente estável. Foi apenas nos meses seguintes que sentimos os efeitos indiretos, como o aumento dos custos dos materiais de construção, que afetou os preços de venda. O que estamos vivendo agora está sendo considerado um ajuste pontual na política de juros no País.

Outro ponto que sustenta essa resiliência do setor é a forte demanda habitacional que temos no Brasil. Temos no País um déficit de mais de 6 milhões de domicílios, segundo o Ministério das Cidades, sobretudo nas classes mais pobres da população. O programa Minha Casa Minha Vida representa, hoje, cerca de 53% do mercado imobiliário do País, segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). Operado pela Caixa Econômica Federal, o programa conta com políticas de financiamento com taxas mais acessíveis e com subsídios.

Conversando com empresários do setor, clientes da Smart Business Lab, consultoria em gestão de negócios do grupo matter&Co., eles destacam que as empresas que trabalham com planejamento estratégico estão mais bem preparadas para lidar com oscilações econômicas como essa. Com muitos clientes do ramo imobiliário em seus 14 anos de história, a Smart sabe que, embora a alta da Selic possa exigir alguma cautela, ela não deve frear o crescimento do mercado no curto prazo. Além disso, as empresas que atuam com planejamento de suas esteiras de negócios, pelos ciclos longos de produção - podendo chegar a mais de cinco anos - contam com oscilações históricas da taxa de juros no Brasil. Não é assunto novo para nós brasileiros.

Segundo o relatório Focus do Banco Central, como a expectativa é de que a Selic se estabilize, e no longo prazo continua sinalizando queda chegando em 2027 em 9,00%. Esta alta recente continua no radar especialmente dos investidores do mercado imobiliário, fazendo com que eles tendam a usar seus investimentos com cautela, mas ainda não quer dizer que o mercado vá estacionar. Vale lembrar ainda que o custo do crédito fica mais alto no curto prazo e isso tende a fazer com que os investidores possam preferir outros ativos de renda fixa relacionados à Selic, como uma aplicação em CDI, mas apenas se houver tendência de queda no longo prazo.

O mercado imobiliário tem se mostrado resiliente às pequenas variações da taxa de juros. Claro que isso mudaria se vivêssemos o que passamos de janeiro de 2021 onde saímos de 2,00% para 13,75% ao ano em agosto de 2022. Em apenas 20 meses aumentamos em quase 7 vezes os valores nominais da taxa de juros, mas o impacto em uma parcela de financiamento bancário de 35 anos é catastrófico.

A alta mais recente da Selic foi de 0,25%, um aumento mínimo, e mesmo que aumente mais um pouco nas próximas reuniões do Copom não parece que seja capaz de atrapalhar muito quem está preparado. Em empresas que trabalham com a viabilidade de seus empreendimentos, essa variação já é esperada, compondo os cenários mais conservadores de suas análises de viabilidade e não deve gerar grandes impactos. A continuidade das políticas de financiamento habitacional e a demanda estável garantem que o mercado imobiliário continue a ser um ambiente seguro e promissor para quem sabe se planejar.

Com a estratégia certa, as oportunidades continuam presentes, e as empresas bem preparadas, estão prontas para aproveitar esse momento.